צפון קפריסין
  • במהלך אירועי 1974, הטורקים הקפריסאים נמלטו צפונה כאשר הם נוטשים את בתים ואדמותיהם בדרום. היוונים הקפריסאים עשו את הדרך ההפוכה ונעו מצפון לדרום. במצב עניינים זה נותרו משני צידי הגבול אדמות נטושות הנמצאות במרכזו של סכסוך נדל"ני בין הצדדים הניצים.

    ישנם ארבעה סוגים קיימים של מסמכי בעלות. שלושה מהם נחשבים "בטוחים" כיוון שהם מוגדרים במערכת המשפטית של צפון קפריסין. כל קרקע שהייתה שייכת לטורקים או זרים בתקופה שקדמה לשנת 1974 תחשב בטוחה ואין חשש כי קפריסאים יווניים יטענו עליה בעלות. בנוסף קרקעות שהוענקו על ידי השלטון הטורקי בצפון קפריסין כפצוי לקפריסאים טורקיים שאיבדו אדמות בדרום ומגובים בשטר קניין נחשבים אף הם בעלי מעמד "בטוח" עבור רוכשים פוטנציאליים. קרקעות שאין עליהן בעלות או דרישה לבעלות של קפריסאים טורקיים אלו קרקעות שרצוי מאוד להתרחק מהם כיוון שמעמדן העתידי אינו ברור.

    רוב סוכני הנדל"ן בצפון קפריסין יתעסקו אך ורק בנכסים או קרקעות הנמצאים תחת אחד מ-4 סוגי טאבו אלו:

    1. Pre 1974 Turkish Free hold Title – נכס שהיה תחת בעלות טורקית בתקופה שקדמה למלחמת 1974.

    2. Pre 1974 Foreign Freehold Title – נכס שהיה תחת בעלות של אזרח זר בתקופה שקדמה למלחמת 1974.

    3.  TRNC Exchange Title- קרקע או נכס שניתן על ידי שלטונות קפריסין הטורקית לקפריסאים טורקים שהיו בעלי אדמות ורכוש בדרום קפריסין לפני מלחמת 1974 ונאלצו להשאירם מאחור. הממשלה העריכה את שווי הרכוש שנותר מאחור והקצתה קרקע או נכס בצפון תמורת וויתור על זכויותיהם באדמתם בדרום. בדרך כלל הבעלים לפני 1974 של אותם שטחים שהוענקו היו קפריסאים יווניים.

    4. TMD TRNC – קרקע או נכס שניתנו לקפריסאים טורקים ששירתו בצבא או בממשלה או למתנחלים טורקיים שהגיעו לצפון קפריסין כחלק מעידוד הצמחיה הכלכלית באזור לאחר 1974. גם במקרה הנ"ל מדובר בקרקעות או נכסים שהיו בבעלות קפריסאים יוונים שנטשו את הקרקע או הנכס לאחר 1974.

    ישנם גם נכסים בבעלות ממשלתית אותם ניתן לחכור לתקופה של 49 שנה עם אופציה להאריך ב-49 שנה בסוף התקופה. נכסים אלו יכולים להיות מוחזרים לבעליהם במידה ותחתם עסקה על איחוד בין הצפון לדרום.

    חשש מתביעת בעלות בדרום קפריסין

    בית הדין האירופאי לזכויות אדם קבע בכמה מקרים כי בעלי הנכסים בצפון קפריסין ממשיכים להיות אלו שהחזקו בנכס לפני המלחמה ב-1974. שיחות על איחוד האי מתרחשות כל הזמן ובמידה שאכן יבשילו לכדי הסכם יכולות להיות לכך השלכות על הפיצוים שבעלי נכסים בצד הטורקי יצטרכו לשלם כחלק מההסכם שיחתם בין שני הצדדים. גם זה משהו שצריך לקחת בחשבון אפילו במידה ודאגתם להשיג את כל המסמכים הנדרשים. המדובר הוא על נכסים שהיו בבעלות יוונית לפני המלחמה או שניתנו כ''מתנה'' על ידי השלטון הטורקי לאחר המלחמה.

     

    חשוב לקחת בחשבון כי גם לתביעה לפינוי הקרקע המוגשת בדרום קפריסין ייתכן ויהיו השלכות מעשיות למרות החילוק בין השלטונות בצד היווני והטורקי. בשנת 2002 נתבע זוג בריטי, דיויד ולינדה אורם, שבנה בית בצפון קפריסין על ידי קפריסאי יווני בצד הדרומי של האי. בית המשפט הקפריסאי פסק לטובתו, אך לא יכל לאכוף את פסק הדין. בעקבות זאת פנה האזרח לבית הדין הבריטי בטענה כי כל פסק דין שניתן במדינה החברה באיחוד האירופי (קפריסין היוונית היא חברה מן המניין מאז שנת 2004) מחייב מדינות אחרות החברות באיחוד ובדרך זאת ביקש לאכוף את החוק על הזוג הבריטי. מנגד זהו המקרה היחידי במשך יותר מ-40 שנה בו חוייבו קוני נכס בצפון קפריסין בתשלום פיצויים לבעלים הקפריסאים היוונים.

    יש לדעת כי לעיתים בכל הנוגע למכירת נכס לזרים המגיעים מחוץ לצפון קפריסין יכול השלטון המקומי לסרב לבקשה לקנות את הנכס, גם כזה שאין ספק לגבי מעמדו החוקי טרום 1974, בלוא לנמק את סיבת הסירוב.

    שימו לב:

    במידה והנכס נקנה לצרכי מגורים יש לקחת בחשבון את נושא האזרחות ואת מדיניות ההגירה בצפון קפריסין וכמות הימים שהיא מאפשרת לאזרחים זרים לשהות בגבולות המדינה.

    לפני שאתם משלמים על החלקה אתם צריכים לשים לב למשהו נוסף. במידה ובעל החלקה או זה שאחראי על פיתוחה לקחו הלוואה או משכנתא מהבנק, השטח לא ירשם על שמכם כל עוד לא הוחזרה ההלוואה או המשכנתא או לחילופין הכריז זה שלווה את הכסף על פשיטת רגל. עורכי הדין לא מחוייבים לוודא זאת לפני החתימה על העסקה, למרות שעורך דין טוב כמובן יעשה זאת.

    עורכי דין עובדים פעמים רבות גם בשביל ספקים וקבלנים וכדאי לוודא לפני כן שטובתכם היא האינטרס היחידי העומד לנגד עיניהם. כמו כן בדומה לכל קניית נכס שהוא יש לשים לב כי יש לנכס את כל האישורים הנדרשים והיתרי הבנייה, תנודות במטבע המקומי ושאר ירקות שעמם צריך להתמודד כאשר באים לבצע עסקה מסוג זה.


    *אין בכתוב לעייל תחליף לייעוץ משפטי רשמי